Wo geht die Reise hin – Immobilienblase ja/nein?

Die derzeit meistgestellte Frage meiner Kunden heißt: Wann platzt die Blase beziehungsweise kaufe ich nicht zu teuer ein? Ich antworte dann immer mit der Gegenfrage: Was meinen Sie mit zu teuer? Im Verhältnis zu was zu teuer?

Von Berndt Hochmann

Keiner weiß im Moment so richtig, wo die Reise hingeht. Nur eines ist marktwirtschaftlich fundiert, eine Blase kann unter anderem nur dann platzen, wenn irgendwann mal in der Zukunft ein absolutes Überangebot herrscht. Davon aber sind wir meiner Meinung nach in Ravensburg und Umgebung um Lichtjahre entfernt.

Betrachtet man die fundamentalen Daten unserer Bodenseeregion als eine der prosperierendsten Regionen Deutschlands mit derzeit nahezu Vollbeschäftigung und einer absolut standorttreuen Firmenlandschaft sowie einer gesunden Wirtschaftsstruktur, dann spricht wirklich vieles dafür, dass sich der anhaltende Aufschwung noch lange weiter fortsetzen wird. Voraussetzung dafür sind aber zwei korrelierende und den Markt bestimmende Faktoren: Erstens, die Nachfrage nach Immobilien und der Weg ins Eigentum müssen konstant bleiben. Zweitens, die historisch niedrige Zinslandschaft darf sich nicht über Nacht verändern.

Wenn man bedenkt, dass Deutschland im europäischen Vergleich vor dem Schlusslicht Schweiz an vorletzter Stelle steht, was die Eigentums- beziehungsweise Eigenheimheimquote anbelangt, dann weiß man in etwa, was wir bundesweit und im europäischen Vergleich noch nachholen müssen.

Wer also jetzt die Gelegenheit nicht beim Schopf packt und bei diesen historischen Zinsen nicht ins Eigentum kommt, der wird sich mit zunehmendem Alter ärgern, denn verpasste Gelegenheiten kommen nicht wieder und billiger ist es im Laufe der vergangenen 20 Jahre auch nicht geworden. Nur die mangelnde Nachfrage sorgte in der Vergangenheit in unserer Region für Stagnation.

Gefühlt teure Kaufpreise

Woher kommen die gefühlt teuren und gestiegenen Kaufpreise für Wohneigentum – außer durch die absolute Hype-Nachfrage? Die massiven und kostenintensiven Auflagen aus der Energieeinsparverordnung und die Novellierungen derselben innerhalb der vergangenen zehn Jahre haben zu Baukostensteigerung im Sanierungs- und auch Neubaubereich von mehr als 50 Prozent geführt. Die restriktive Erschließungspolitik der Gemeinden und Städte, die Bauland knapp halten – denn nur knappe Güter können teuer verkauft werden –, taten ein Übriges. Natürlich auch die massiven Schwierigkeiten bei der Nachverdichtung aufgrund von bestehendem Baurecht und nachbarschützenden Verordnungen in den Innenstädten und – ach ja, die massiven Grunderwerbsteuererhöhungen der Länder, die deren marode Kassen wieder füllen sollen, hätte ich fast vergessen. Dies alles waren fundamentale Faktoren, die die Gestehungs- und Baukosten massiv zu unseren Ungunsten beeinflusst haben.

Eine mathematische Umkehrfunktion zur Verbilligung der Gestehungskosten und Baupreise gibt es nicht mehr, sondern nur eine ganz einfache andere Variable Y, nämlich eine sich selbst regulierende: die Angebotsseite. Diese muss durch eine massive Bautätigkeit unserer Bau- und Immobilienwirtschaft sowie durch Ausweisung von neuem Bauland irgendwann mal so weit ausgedehnt werden, dass es über die erweiterte Angebotsseite endlich zu einer Befriedigung der enormen Nachfrage kommt.

Zurück zur Blase: Wieder fundamental gesehen, werden wir in Deutschland aufgrund unseres grundsoliden Vergabesystems der Banken für Wohnbau-Finanzierungen, die für eine Finanzierung in der Regel eine Eigenkapitalquote von 10 bis 15 Prozent verlangen, kein Fiasko wie in den USA erleben, da dort alles auf 110-prozentigem Pump basierte und die Darlehen irgendwann durch die steigenden Zinsen nicht mehr bedient werden konnten. Dort war die Blase vorhersehbar geplatzt.

Für die Region Ravensburg und Weingarten wissen wir gesichert, dass wir bis zum Jahr 2035 mindestens 4000 bis 5000 neue Wohnungen benötigen, da sich allein die Stadt Ravensburg durch eine wachsende Bevölkerungsstruktur im Zuge des prognostizierten Zuzugs um mindestens 4000 bis 5000 Einwohner auf circa 55.000 Einwohner vergrößern wird. Woher bitte sollen diese Wohnungen kommen, wenn die Städte und Gemeinden nicht massiv und schnellstens neues und bezahlbares Bauland sowie Grünflächen erschließen? Denn der Abriss alter Häuser und der Neubau als Substitut schaffen effektiv ja noch keine Mehrflächen.

Fazit: Gehen wir mal davon aus, die Darlehenszinsen würden wieder in die entgegengesetzte Richtung marschieren, dann würde ich zur Vorsicht mahnen und vielleicht doch mal abwarten, was die Preise dann machen. Da man aber, den deutschen Finanzprofis Glauben schenkend, mittelfristig gesehen nicht davon ausgehen kann, wird der Trend wohl mindestens noch mal so lange anhalten. Der Raum Ravensburg war ohnehin, in der Retrospektive betrachtet, auch in „schlechten Zeiten“ sehr preisstabil und keineswegs so volatil wie in den Großstädten.

Mein Tipp: Lassen Sie sich nicht verrückt machen. Die nachhaltig guten Aussichten und die Zinslandschaft sprechen für weiterhin stabile Verhältnisse, auch wenn wir nochmals mit steigenden Preisen rechnen müssen, da die nächste Novellierung der Energieeinsparverordnung schon vor der Tür steht.

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