Details

Sie gehört sicherlich zu einer der schönsten vier Stadtvillen in Ravensburg. Historisch gesehen, aus dem Baujahr anno 1907, ein absolutes Prunkstück, mit einer dazu gehörigen Portion Ravensburger Unternehmer- und Stadtgeschichte.

Das Objekt wurde zudem anno 1974 offiziell in die Landesdenkmal Liste aufgenommen, die Fassade ist somit denkmalgeschützt.
Ebenso liegt das Objekt im ausgewiesenen Sanierungsgebiet der Stadt Ravensburg und hat dadurch zusätzlich noch die Möglichkeit
erhöhte Steuervorteile nach § 7 H EstG. auf die Sanierungskosten zu erlangen. Dadurch ist geregelt, dass im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren eine Erhöhung von bis zu 9 % bei der AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden kann. Bedingung zur Erlangung der erhöhten AfA ist vorab, vor Beginn der Maßnahmen, ein Sanierungsvertrag mit der Stadt Ravensburg abzuschließen.

Derzeit bestehend aus drei Grundbuch rechtlich aufgeteilten Einheiten EG-WE 1 / OG-WE 2 / DG-WE 3 mit einer Doppelgarage,
auf einem Park ähnlichen großen Grundstück, mit einem wunderschönen, ausgeprägten und alten Baumbestand.

Die derzeitige Aufteilung stellt sich dar wie folgt:

EG: Praxiseinheit mit ca. 196 m² Bürofläche (vermietet als Arztpraxis)
1.OG: Büroeinheit mit ebenfalls ca. 186 m² Bürofläche (vermietet als Anwaltskanzlei)
DG: 4-Zimmer ETW, mit ca. 165 m² Wfl., komplett ausgebaut (vermietet, wird aber von einem der Miteigentümer bewohnt)

Weitere Informationen, wie die derzeitigen Mieteinnahmen, Laufzeiten der Mietverträge etc., erhalten Sie selbstverständlich gerne bei
weiterführenden Gesprächen.

Insgesamt befinden sich im Hinterhof ca. 8-10 Stellplätze sowie im Hofeinfahrtbereich links eine Doppelgarage
Die Summe der Hauptnutzfläche beträgt insgesamt: ca. 547 m² zzgl. ca. 200 m² Kellerflächen.

Zur Historie des Gebäudes:

Die Baugenehmigung der Unternehmer Villa stammt aus dem Jahre 1902. Sie wurde von einer der ältesten Unternehmerfamilien Ravensburgs (Maschinenfabrik FX Honer) bis ca. 1967 bewohnt und anschließend von den Nachkommen übernommen.

09.12.1947: Genehmigung von weiteren Dachausbauten und den Veranda-Anbauten
05.01.1968: Erstellung einer Garage - als Anbau an eine bestehende Nachbargarage
30.12.1971: Beurkundung Teilungserklärung und Aufteilung in drei separate Einheiten mit zwei Garagen
02.04.1974: Aufnahme in die Landesdenkmal Liste als Kulturdenkmal, mit Nr. 30 bezeichnet, gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz,
betreffend Fassade und Werbeeinrichtungen.
01.04.1997: Genehmigung von insgesamt 9 Stellplätze im Hinterhof

Das Objekt hat den absoluten Charme einer Altstadtvilla mit all seinen Vor- und Nachteilen, vor allem im energetischen Bereich gesehen.
Es wurde über die Jahre hinweg nur die notwendigsten Renovierungen vorgenommen. Im Großen und Ganzen hat man versucht über die Jahre hinweg zu erhalten. Verschaffen Sie sich am besten selbst ein Eindruck bei einer Besichtigung.

So viel vorneweg aber: Der jetzige Sanierungsbedürftige Zustand hat bei der Preisfindung eine nicht unerhebliche Rolle gespielt.

* ÖL- Zentralheizung (10.000 Liter)
* Separate Stromzähler für jede Einheit
* UG Kellerdecke massiv
* Zwischendecken OG/DG Holzdecken
* Fassade steht unter Denkmalschutz
* Doppelfenster mit Fensterrahmen und Fensterläden
* Dachstuhl Holzkonstruktion mit Blechdacheindeckung
* Renovierungen im Keller und in den Einheiten sind notwendig
* Einfachste Ausstattung aller Einheiten
* Überall Antike Haus-Eingangstüren und Einfahrtstor,
teilweise noch aus dem Grundbaujahr mit Seltenheits- und Sammlerwert,
* Wunderschöne Bleiverglasungen im Treppenhaus auf jedem Stockwerk
* Gas-Anschluss ist möglich, liegt in der Straße
* Im Innenbereich ist sicherlich eine komplette Sanierung notwendig

Fast im Zentrum Kuppelnaustraße 2, 88212 Ravensburg

Absolute Top Stadtlage, fast an den Stadtmauern gelegen und trotzdem ruhig, mit altem gewachsenem Baumbestand.

Großes, eingewachsenes Grundstück mit 8-10 Stellplätzen und zwei Garagen.

Baujahr: 1902
Heizungsart: Öl-Heizung

Die Fassade des Gebäudes ist denkmalgeschützt. Das Haus benötigt somit keinen Energieausweis.

Übersicht über die derzeitigen Nebenkosten:

Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht: € 434.- per anno
Leitungswasserhaftpflicht: € 598.- per anno
die neue Grundsteuer 2023 für W1/W2/W3: € 1.082.- per anno

Der Öl Verbrauch für das gesamte Haus beträgt anno 2023:

8.215 Liter = € 10.477.- = das entspricht einem Preis von € 1,27 / pro Liter.
Der heutige Heizölpreis liegt derzeit bei ca. € 1,05 / Liter.

Die sehr moderaten NK-Vorauszahlungen betragen je Einheit:

EG: € 572.-/mtl. = 2,91 / pro m²
OG: € 480.-/mtl. = € 2,58 / pro m2
DG: € 420.-/mtl. = € € 2,50 / pro m²

Kurz-Info bezüglich der Sonderabschreibungsmöglichkeiten:

Die Vorschrift des § 7h EStG:
Nach § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG können abweichend von § 7 Abs. 4 EStG und § 7 Abs. 5 EStG bei einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§§ 136 bis 164b BauGB) oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§§ 165 bis 171 BauGB)
im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 %
der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB abgesetzt werden.